藏在今年拍地清单里的楼市走向

上周，广州发布了今年第二次土地集中出让清单，开拍的时间定在7月中旬，距离第一次集中供地，大约2个月多一点。

关于土地清单本身，各路同行已经分析得足够多，但很少有人提到未来的市场走向——

事实上，按照从拿地到开盘平均7-9个月左右的时间来算，广州今年底到明年初，甚至更长时间的楼市密码，就藏在这两次集中供地的背后。

首先，说两个最基本的事实：

1、整座城市供应收缩，回归核心区域；

2、豪宅或者“被豪宅”的产品，会越来越卷。

对于购房者来说，普通人的选择将越来越窄，有钱人可选的范围会越来越大。

这是我们对于广州市场最基本的判断。

为什么？

看土拍的数据，会很清晰。

这次拍卖，一共14宗地，是广州实行集中供地以来出让宗数最少的一次。

就算把首次和这次挂地的数据加在一起，也连去年同期的一半都摸不到。

要知道，2021年同期，可是挂牌了96宗地啊！光第一次成功出让的，就有42宗地了。

供应面积更是大幅滑坡，今年这两轮供地，拟出让的地块一共能新增422万平的建筑面积，而去年，光是第一批集中供地，就预定了928.5万平——

是今年的两倍。

再说说供地的区域构成。

肉眼可见的是，为了在弱市之下，让开发商愿意出手，政府已经掏出了不少好货，把压了几年箱底的宝贝都拿出来了。

比如说，久未供地的天河拿出了燕塘和东大湖两块地，而海珠也推出了琶洲西区和锌片厂用地，随便哪块拿出来，都能算得上近年来的优质地块之一。

数据中也可以看到，从去年年底到现在，广州市中心区的推地比例确实有在不断抬升。

所以，有了第二个推论——

未来，广州的豪宅盘只会越来越卷。

今年本来就是广州豪宅的供应大年，粗略统计下，如今广州市区在售或者待售的千万级豪宅本来就多达23个，竞争已经很白热化了，动不动就降价和大开渠道（具体可见《有钱人要不够用了》）……

而今年的两次挂地里，还会为广州今年底明年初的市场，再提供至少9个千万级的豪宅新盘。

群龙打架之下，新一轮的血雨腥风，在所难免。

所以，对于手握足够现金的实力买家来说，最大的忠告就是——

慢，慢，挑。

这一批产品不满意，没关系，后边还有好些新盘，等着被你翻牌子呢！

最后，还有几点小发现。

1、未来最卷的区域，可能是白云。

从库存的角度来看，消化周期在水平线之下的，包括南沙、增城、从化、花都和白云——

而从新增供应的角度来看，从化已经暂停供地，增城这次也收手了，反而白云供应量大增，今年头两轮推出了8块纯宅地（其中包含越秀拿下的1宗全自持保障性租赁住房用地）——

紧随其后的是南沙、花都和海珠，各有4宗。

讲真，海珠这种市中心的地块，去化鸭梨倒不会很大，大不了降价嘛……

但白云、南沙这种本来库存就大的地方，还保持这么大量的供应，有点雪上加霜的意思。

好在南沙属于标准的“概念股”，如今甜头又来了，后续说不准调控会不会有定向放松，整个楼市预期相比其他难兄难弟，多少还是会好一些。

而白云区就……

别的不说，光是白云湖这一个小版块，就已经有四大金刚在近身搏斗，这次土拍，还有两块土地即将在年底加入战局，未来妥妥的内卷plus。

嗯，如果有对具体选筹感兴趣的朋友，可以关注我们的广州楼市号——没错我叫刘怼怼，会有更加细致的板块和个盘分析。

2、黄埔的供应之谜

从新房数据看，黄埔明面上的去化周期并不高，只有6个多月，但一个无法回避的事实是——

黄埔的潜在供应特别大，既有像黄埔新城那样可以卖上好多年的巨无霸，又有暂时被按下暂停键，但迟早会重启推进的大片旧改。

毕竟，好多村拆都拆了……

但好处是，旧改地块都是长线生意，不太会扎堆入市，短期的去化鸭梨是可以控制的，万一有个因区施策的人才政策，市场热度一上来，说不定还能小规模地供不应求一阵子。

目前黄埔最卷的区域是知识城，虽然有着“小深圳”一样的界面，但和市中心的距离，毕竟是改变不了的事实。

几千套备案价6w+甚至7w的豪宅盘正排队上架，随便一套都是小一千万，我也是挺拭目以待的。

3、去年的“三限地”真的限了吗？

这次土拍中，能明显看到，广州政府也开始随行就市了。

除了海珠的锌片厂地块以外，广州此次全面取消了竞自持，只保留了“限地价+摇号”的模式——

好处是，房企的成本是在走低的，不太好的是，开发商可对外销售的面积更多了……

回溯一下，从去年第二轮土拍，广州推出史上最严厉的限地价、限未来售价、限出售对象的“三限地”规则，到逐步取消松绑，只有短短不到一年时间。

对开发商来说，也挺世态炎凉的。

但有一点，我没太想通。

那些顶着“限出售对象”的帽子拿地的豪宅，如今，真的有兑现“50%限首套家庭购买”的承诺吗？

这些地块中，不但有黄陂的花语天宸，还有海珠的江景豪宅中海映澜台，以及琶洲热盘保利湖光悦色，后面两个盘最小的面积，都是上千万的配置……

广州真有那么多预算超千万的上车族吗？

年轻人啊，我还是低估你们了。

以上为正文，来自熊先生

想和局姐聊天、爆料的朋友，欢迎添加微信：halojujie，注明公司名称和职务哦～

更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓